כל עוד בניית ממד בבניין משותף היא על הפרק, יש לקחת בחשבון כי מדובר בפרויקט אשר כולל במהלכו מספר שלבים שונים עד שניתן להנות מהתוצאה המוגמרת. מה התוצאה? מעבר לכך שמוסיפים מרחב מוגן בדירה, אפשר להנות מהגדלת השטח של הדירה, קרי העלאת ערך הנכס בעשרות אחוזים בחלק מהמקרים.
רגע לפני שאתם מזמינים חברת בנייה אשר תיקח על עצמה את אחריות הוספת הממ"ד בבניין המגורים המשותף שלכם, יש להכיר את השלבים אשר כרוכים בתהליך. אבל, לא פחות חשוב מכך, יש להבין כמה יעלה הממ"ד, מה יהיה כרוך בהוספת הממ"ד, כמה זמן הפרויקט ייקח ומה זה יצריך ממכם. בשלב הראשון לתהליך, יש לגייס חתימות עבור ביצוע הפרויקט. בתוך כך, החוק בישראל אומר כי בניית ממד בבניינים משותפים מצריכה התגייסות של 60% מהדיירים. כמה יעלה? הנה הגורמים שיקבעו מחיר בניית ממד בבניין משותף:
- מיקום הממ"ד: האם אתם מתגוררים במרכז, אבל הממ"ד עתיד לפנות לכיוון דרום? האם אתם מתגוררים באזור הדרום? לגורמים אלו יש השלכה ישירה על התקן לבניית הממ"ד ולכן גם על המחיר שלו.
- גודל הפרויקט: כאשר נדרשת מחברת הבנייה בנייה של ממדים רבים בבניין, המחיר לכל ממ"ד בד"כ יהיה יותר אטרקטיבי.
- גודל הממ"ד: התקן לבניית ממ"ד בישראל עומד על 9 מ"ר נטו, אבל בחלק מהמקרים חברת הבנייה נדרשת לבנות ממדים גדולים יותר ולכן גם יותר יקרים.
- עלויות נלוות לבניית ממ"ד: העלויות הנלוות לבניית ממ"ד יכולות לכלול את שירותיהם של עו"ד, אדריכל, מהנדס ומודד מוסמך, כמו גם עלויות הכרוכות בהכנת תשתיות חשמל, מים ועוד.
בניית ממד בבניין משותף והעלאת ערך הנכס
מעבר לכך שבאמצעות בניית ממד בבניין משותף ניתן לקבל את הביטחון הנדרש במציאות כה מורכבת כמו בישראל, בניית ממ"ד בבניינים משותפים מאפשרת להעלות את הערך של הנכס במידה ניכרת, לעיתים אפילו בעשרות אחוזים. זאת, בעוד כי מחיר בניית ממד בבניין משותף יכול לנוע בין כ-100,000 ₪ – 150,000 ₪ בממוצע. בפועל, מדובר בעצם בהוספה של חדר וכן בהגדלת השטח הכולל של הדירה. מדובר בעלייה של ערך הנכס במאות אלפים של שקלים, כאשר ערך הבניין עולה גם הוא. כחלק בלתי נפרד מהוספת ממ"ד, יש צורך לחזק את הבניין ולעבות את הבטון ממנו הוא בנוי. זאת, על מנת שהמבנה יוכל לשאת במשקל אשר מתווסף כתוצאה מהוספת החדר המוגן. לכן, הבניין גם הוא הופך חזק יותר לרעידות אדמה ופגיעות טילים, מה שמעלה את ערכו בשוק.העלאת ערך הנכס: הוספת מרפסות וממ"ד
כל עוד מדובר על העלאת ערך הנכס בעקבות בניית ממד בבניין משותף, חשוב לדבר גם על פרויקטים נלווים אשר מאפשרים לייצר מרחב דירתי חדש לגמרי. כחלק מהתהליך של בניית ממד בבניינים משותפים, רבים המקרים בהם אנשים מחליטים להוסיף גם מרפסות כחלק מהפרויקט. אם אתם מחליטים לפעול כך, חשוב לאתר חברת בנייה עם מספיק ניסיון ומקצועית דיה. כאשר מעוניינים להוסיף מרפסות כחלק מהתהליך של בניית ממ"ד בבניין משותף, ישנן 2 אפשריות עיקריות העומדות בפניכם:- מרפסות תלויות: אלו הן מרפסות אשר עשויות מפלדה, ברזל וסוגי סגסוגות של מתכות, המצריכות גם תחזוקה מסוימת עם השנים.
- מרפסות בטון: הלו הן המרפסות הקלאסיות והחזקות ביותר, והן יצריכו חיזוקים בהתאם להוספת המשקל על גבי המבנה.
רגע, אבל יש היטל השבחה על בניית ממ"ד, לא?
התשובה היא: כן ולא. באופן כללי, קיימים מקרים שונים בהם ניתן לקבל באופן אוטומטי פטור מהיטל השבחה, או לחילופין, לבקש את הפטור מרשות המיסים. להזכיר, היטל השבחה הינו מס אשר משולם למדינה בעקבות השבחה של נכס. בתוך כך, ניתן לקבל פטור מיסים הכרוכים בהיטל השבחה, כאשר שטח הדירה הכולל אינו עולה על 140 מ"ר. במילים פשוטות, אם הוספתם ממ"ד בגודל 9 מ"ר (הגודל המינימלי המאפשר פטור מהיטל השבחה), ושטח הדירה אינו עולה על 140 מ"ר, אתם זכאים לקבלת הפטור מהיטל ההשבחה. אם חרגתם מעל 140 מ"ר, תחויבו בהיטל השבחה לפי מטרים רבועים. כלומר, אם שטח הדירה גדל ל-144 מ"ר, תשלמו היטל השבח על אותם 4 מטרים רבועים.מהם השלבים להוספת ממ"ד בבניין וכמה זמן ייקח?
אם אתם מעוניינים לאתר חברת בנייה עבור בניית ממד בבניין משותף, יש להכיר את השלבים השונים אשר כרוכים בתהליך. אלו הם:- חתימות: בשלב הראשון, הכרחי לכנס אספת דיירים ולגייס 60% מהם לטובת ההוצאה לפועל של הפרויקט.
- עו"ד מקרקעין: חשוב לאתר עורך דין מקרקעין נפרד מחברת הבנייה, כדי לא ליצור התנגשות של אינטרסים.
- חברת בנייה: חשוב למצוא קבלן מספיק מוכר ובעל מוניטין, או חברת בנייה מהימנה שלא תפשוט רגל במהלך הפרויקט או תיתקל בקשיים שונים.
- בדיקת היתכנות: שלב זה כולל את המעורבות של האדריכל, מהנדס הבניין, המודד המוסמך, חברת הבנייה ועוד.
- בקשת היתרים: את ההיתרים יש להגיש לוועדת התכנון והבנייה וכן לגופים הרלוונטיים, כאשר את הסיוע הבירוקרטי בתהליך ניתן לקבל מחברת הבנייה וכן מעורך הדין שלכם.
שאלות ותשובות (FAQ) בנושא בניית ממ"ד בבניין משותף:
האם נדרש אישור הדיירים לצורך בניית ממ"ד בבניין משותף?
כן. על פי החוק בישראל, בניית ממ"ד בבניין משותף מחייבת גיוס הסכמה של לפחות 60% מדיירי הבניין, באמצעות חתימות במסגרת אספת דיירים מסודרת.
מהם הגורמים המשפיעים על מחיר בניית ממ"ד בבניין משותף?
המחיר נקבע לפי מספר גורמים, ביניהם מיקום גיאוגרפי ותקני הבנייה הנדרשים, מספר הממ"דים בפרויקט, גודל הממ"ד עצמו ועלויות נלוות כמו שירותי אדריכל, מהנדס, עו"ד ותשתיות.
כיצד בניית ממ"ד משפיעה על ערך הדירה והבניין?
בניית ממ"ד מוסיפה חדר ומגדילה את שטח הדירה, מה שעשוי להעלות את ערך הנכס בעשרות אחוזים. בנוסף, חיזוק המבנה כחלק מהפרויקט משפר את עמידות הבניין לרעידות אדמה ופגיעות טילים ומעלה גם את ערכו הכולל.
האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה על בניית ממ"ד?
כן, במקרים מסוימים. אם שטח הדירה לאחר הוספת ממ"ד בגודל 9 מ"ר אינו עולה על 140 מ"ר, ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה. חריגה מעל שטח זה תחויב בהיטל לפי מספר המטרים החורגים.
מהם שלבי התהליך וכמה זמן אורכת בניית ממ"ד בבניין משותף?
התהליך כולל גיוס חתימות, ליווי של עו"ד מקרקעין, בחירת חברת בנייה, בדיקת היתכנות, הגשת בקשות להיתרים ולאחר מכן שלבי הבנייה. משך הביצוע יכול לנוע ממספר חודשים ועד שנה ומעלה, בהתאם להיקף ומורכבות הפרויקט.